Достоверность первичных данных – залог достоверности итоговой информации о средних ценах на рынке жилья
Рынок жилья в России начал развиваться в начале 1990-х годов, когда была разрушена существовавшая система обязательной принадлежности объектов недвижимости к государственному сектору. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц. Переход жилищной сферы на рыночные отношения потребовал создания не только соответствующей правовой, но и информационной базы, включающей и методы статистического наблюдения. Начиная с 1996 года, органы государственной статистики проводят наблюдение за уровнем и динамикой цен на рынке жилья.
Регистрация цен на рынке жилья осуществляется во всех субъектах Российской Федерации, в том числе в г.Ставрополе и отдельных городах края.
Источником информации являются сведения, получаемые от официальных дилеров рынка купли- продажи жилья, т.е. риэлторских фирм и непосредственных строительных фирм, выставляющих на продажу или предоставляющих услуги по продаже на первичном рынке, сданных в эксплуатацию новых жилых квартир.
Результаты государственного наблюдения отражаются в статистическом отчете по форме №1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья». Обобщение полученных данных от нескольких источников информации осуществляется по единой методологии, действующей по всей территории Российской Федерации. С тем, чтобы цена отражала объективную ситуацию, для ее реализации включены организации, совершающие операции на рынке жилья таким образом, чтобы их ценовая информация в максимальной степени отражала специфику изменения цен на квартиры всего городского жилищного фонда. В их составе представлены не только крупные организации, осуществляющие большой объем сделок, но и организации с небольшим объемом сделок. Это связано с тем, что динамика цен в организациях с различным масштабом оборота может существенно различаться.
По результатам регистрации сделок купли-продажи жилья регистрируется цена одного квадратного метра общей площади жилья по нескольким параметрам: во-первых, по районам - престижный и спальный; во-вторых, по количественным показателям - одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры; в-третьих, по типу домов - кирпичные, панельные и монолитные (понятно, что цены в таких домах при всех прочих одинаковых условиях будут разниться). Наконец, еще одно разделение, и оно касается качества зданий – квартиры низкого, среднего качества, улучшенные и элитные. Одним из факторов, формирующих стоимость жилья, является отделка квартир. На первичном рынке жилья наблюдаются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир, продающихся с отделкой и без отделки или с частичной отделкой.
Только при совокупности всех перечисленных характеристик обеспечивается достоверность определения средней цены квадратного метра квартир как в отдельно взятой организации, так и при расчетах в целом по городу.
Для расчета среднекраевой цены жилья используется средняя цена квадратного метра квартир, сложившаяся в городе, взвешенная на долю населения городов, включенных в наблюдение.
Таким образом, с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены, ежеквартально определяется средняя цена квадратного метра проданных квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья. На конец декабря текущего года средняя цена квадратного метра общей площади квартир составила на первичном рынке 31896 рублей, на вторичном - 33984 рубля. В течение 2009 года на первичном и вторичном рынках жилья Ставропольского края происходило практически синхронное снижение цен с минимальном разрывом в их среднем уровне.
Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья
( в %, к концу предыдущего года)
При расчете средних цен на рынке жилья Ставропольстат оперирует только теми данными, которые ему представляют строительные организации, риэлторы в статистичесих отчетах по форме № 1–РЖ. В свою очередь респонденты обязаны отразить в отчетах официальные данные, зафиксированные в договорах при регистрации сделок.
Ни для кого не секрет, что по договорам - продажи очень сильно занижена стоимость квартир, чтобы не платить налоги. Риэлторские компании заинтересованы больше в объемах продаж и несут гарантии конфиденциальности сведений своих клиентов. Изменение самой системы налогооблажения поможет сделать информацию о реальных сделках очевидной и открытой, потому что ни у покупателей, ни у продавцов недвижимости не будет больше причин скрывать реальные цены.
Только общая заинтересованность в качестве первичной информации поможет реальному отражению той рыночной цены продаж, по которой осуществляется оформление сделки конечным покупателям.
При составлении статистической отчетности необходимо помнить, что информация о средних ценах жилья используется государством для оценки его рыночной стоимости при определении размера выплат различного вида субсидий, а также мониторинга реализации федеральных программ и проектов.
В частности, по методике Министерства регионального развития РФ, ежеквартально определяется норматив средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд для приобретения жилья военнослужащим, многодетным семьям, молодым семьям и другим категориям льготников. Норматив определяется с учетом стоимости приобретения типового жилья на первичном и вторичном рынке жилья, стоимости строительства, а также коэффициентов, определяющих соотношение рыночных цен в городской и сельской местности, и долю затрат покупателя на оплату услуг риэлторов, нотариусов, госпошлин. Рассчитанные Министерством регионального развития нормативы стоимости 1 квадратного метра жилья на 2009 год с учетом всех составляющих сложились более чем на четверть ниже, рассчитанных органами государственной статистики на типовое жилье на первичном и вторичном рынке жилья.
Единственный путь в формировании точных данных о ценах на рынке жилья - это их достоверность при представлении в органы государственной статистики. Тогда и появится уверенность, что каждый пользователь обладает полной и надежной информацией.